Een appartement verhuren? Slim plan?

juli 4, 2017 Uit Door

Sommige mensen kiezen voor een belegging in aandelen of opties op de bank, maar anderen vinden de risico’s van beleggen te groot. 

Sparen op de bank levert vrijwel niets op. Zelfs lange termijn vastzetten van een geldbedrag via zoiets als depositosparen geeft een laag rendement. 

Waar vind ik een belegging met hoge winst? Welke andere oplossing is er voor beleggen op de beurs? Meer en meer mensen kijken naar alternatieve manieren om meer resultaat te maken op hun geld. Welke investering levert meer resultaat op? Een aantal mensen kiest ervoor om te investeren in vastgoed – voor de verhuur. En dat is helemaal geen slecht idee. Is een woning verhuren ook wat voor u?

Huis verhuren? Niet doen

Nooit doen! Een beginnend verhuurder die voor het eerst een huis wil gaan verhuren, ontvangt dikwijls een veel argumenten van derden waarom het verhuren van een huis een erg slecht idee is. Enig veelgehoorde argumenten tegen het verhuren van een woning zijn onder meer:

  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder vernielt uw woning.
  • De huurder laat uw appartement vuil achter.
  • De huurder zorgt voor waardevermindering van uw woning.
  • etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn kennen een kern van waarheid. Beleggen in een woning is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die nodig is om huurders te beheren. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten worden. Ze worden ingehaald door de feiten. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het slim aanpakt, kan een mooi resultaat behalen met verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossingvraagstukken. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden een deel van de werkzaamheden van verhuur uit. Onder het motto: Wel de lusten, niet de lasten.

 

Om rekening mee te houden

Bij de beginnende verhuurder hoort men vaak dezelfde problemen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een appartement kan verhuren. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belast?
  • Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Welke verzekeringen moet ik regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer gaan verhuren, lijkt het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden meestal enige taken uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee activiteiten: het vinden van huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld onder meer de volgende taken heeft:

  • Het screenen van een kandidaat huurder, met onder andere controle op kredietwaardigheiden aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het opstellen van een presentatie van de woning en woonomgeving.
  • Advies over aanpassingen of presentatietips voor betere verhuurbaarheid van het huis.
  • Bepalen van verhuurdoel en doelgroep.
  • Reacties van geinteresseerde huurders ontvangen.
  • Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate contracten worden risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de valkuilen van de verhuur van een appartement. En kan helpen gevaren te vermijden.

 

Wat is het resultaat?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil is uw winst. Om te bekijken of het een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met wat u zou bereiken als u het pand zou aanbieden en dit geld op een spaarrekening zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt berekenen. Een uitgebreide Excel is bijvoorbeeld te downloaden via: een huis verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich met name op de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij dikwijls werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken in de meeste gevallen snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in bepaalde aspecten anders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en nabijheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe verkeerde huurders ontwijken?

Een van de ergste doemscenario’s voor verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun woning hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf kunnen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op slechte huurders erg kunnen verkleinen. Het begint met uw woning: welke soort huurder trekt deze aan? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een amper onderhouden huis. Hoe wordt een huis gepresenteerd aan mogelijke huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een face-to-face treffen met (potentiele) huurders iets om altijd te doen. Een face-to-face ontmoeting vertelt u veel meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte moet u een klik hebben met uw huurders. Een naar onderbuikgevoel is meestal een zeer goede aanwijzing voor problemen in de toekomst.

Verhuur van woningen blijft de moeite waard?

Het ziet er naar uit dat het verhuren van appartementen ook de komende jaren interessant is. De komende jaren blijft er een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn in deze tijd hoger dan ooit. De alternatieven (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk. Een andere ontwikkeling is dat de woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt neemt ook toe door ontwikkelingen als Airbnb. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van woningen in de komende jaren zeer interessant blijft.

Huurprijzen blijven omhoog gaan

Een gunstige trend voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de gemiddelde huurprijs van een huis in de vrije sector in Nederland medio 2016 met ruim 6% hoger geworden ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaren de huur in de Randstad hard toegenomen. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan bijvoorbeeld in Amersfoort.

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Met name woningen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen neemt toe, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat slimmer is: verhuren via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnb-verhuur zijn meestal hogere huurprijzen te realiseren. Met name wanneer het een woning betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in het laagseizoen is de marktvraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink beperken. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder vinden voor langere tijd. Tot slot zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw appartement. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor minder rekening met uw huis en omgeving – en zijn daardoor in de meeste gevallen niet de optimaalste huurders. Overweegvoor uw eigen appartement of u kiest voor Airbnb huurders of voor vaste verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Verhuur van een huis ook voor u een bron van inkomsten?

Is een appartement verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Hebt u een spaargeld dat u wenst te investeren in een huis? Hebt u een woning (of huis op het oog) dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om winst te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.

http://www.huisverhuren.eu/