Huis Verhuren

december 2, 2017 Uit Door

Uw huis verhuren

Er is een bijzondere ontwikkeling in de particuliere verhuurmarkt merkbaar. Een huis verhuren is het nieuwe sparen of beleggen geworden. Met de weinige andere opties voor het verkrijgen van resultaat, zoeken steeds meer vermogenden hun heil in het beleggen in een woning voor verhuur. Omdat vermogenden meestal weinig bekend zijn met het ontmoeten van huurders, doen particulieren steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van geschikte huurders. Verhuren is toch een vak apart.

Huren blijven omhoog gaan

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens diverse onderzoeken is de gemiddelde huurprijs van een huurhuis in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met ruim 6% toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt daarmee uit te komen op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens onderzoek is met name de laatste twee jaar de huur in de Randstad hard toegenomen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een appartement huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan .

Verder: Airbnb stimuleert verhuur

Met name huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen wordt groter, terwijl het aanbod stagneert. De vraag is wel wat slimmer is: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnb-verhuur zijn meestal hoge huurprijzen te vragen. Vooral wanneer het een huis is in het centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in het laagseizoen is de vraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan de winst flink verkleinen. Bovendien vragen de vele verwisselingen van huurders veel meer energie dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere periode. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw woning en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor minder rekening met uw appartement – en zijn daardoor meestal niet de beste huurders. Toch heeft de Airbnb trend wel een positief effect op verhuur in het algemeen.

Appartement verhuren in plaats van aanbieden?

Meestal bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van te koop aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het woning verhuren of te koop aanbieden? Een woning aanbieden levert ineens een bedrag op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij stijgende woningprijzen misschien ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw appartement kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goede optie.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 taken: het vinden van nieuwe huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende activiteiten heeft:

  • Het verzorgen van bezichtigingen van de woning.
  • Op de hoogte brengen van organisaties (voor expat verhuur) en zoekende huurders in het eigen bestand.
  • Tips over eventuele aanpassingen voor betere verhuurbaarheid.
  • Het maken van een presentatie van een huis (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
  • Vaststellen van verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
  • Reacties van geinteresseerde huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Onderhandeling met de potentiele huurder namens de verhuurder.
  • Ontvangen van 1e maand huur en borg.

De verhuurmakelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een geschikte huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele contracten worden risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan helpen risico’s te vermijden.

 

Verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het verboden is, bestaan er bepaalde verhuurmakelaars die een rekening voor hun werkzaamheden presenteren aan zowel de verhuurder, die een woning aanbiedt, als bij de huurder. Dit is officieel niet toegestaan, omdat diegene die de verhuurmakelaar betaalt, er vanuit zou mogen gaan dat deze diens belangen in de gaten houdt. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een eerlijke huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Verhuur: Hoeveel gaat het opleveren?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren oplevert, is het wenselijk dat u een aanwijzing kennen van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen behalen. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het rendement wat u zou behalen wanneer u het pand zou verkopen en deze som geld op een spaarrekening zou zetten. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Waar heeft een verhuurder mee te maken?

Bij de beginnende verhuurder hoort men meestal dezelfde soort vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan verhuren. Typische vragen van verhuurders zijn:

  • Kan ik mijn woning verhuren onder de leegstandswet?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?
  • Is mijn woning geschikt voor verhuur aan expats?
  • Zal ik mijn woning gemeubileerd of ongemeubileerd verhuren?
  • Waar vind ik een betrouwbare huurder?
  • Hoe werkt het beheer van een woning?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een appartement voor het eerst gaan verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich met name op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. In de meeste gevallen gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders. Expats hebben vaak wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders ontwijken?

Een van de grootste doemscenario’s voor verhuurders is dat zij verkeerde huurders in hun huis hebben toegelaten – en er niet meer vanaf kunnen. Er zijn veel zaken die het risico op verkeerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder trekt deze aan? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een nauwelijks onderhouden huis. Hoe wordt een appartement gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving doen heel veel bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke treffen met huurders iets om nooit over te slaan. Een face-to-face treffen vertelt u aanzienlijk meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot moet u een “connectie hebben met uw huurders. Een naar voorgevoel is meestal (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede indicator voor problemen in de toekomst.

Verhuur blijft aantrekkelijk?

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft er een groot tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De alternatieven (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. Een andere trend is dat de prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een extra resultaat behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van huizen in de toekomst interessant blijft.

Verhuur van een huis aantrekkelijk?

Is een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een woning (of appartement op het oog) dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders en hen te assisteren met een goede huurervaring? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend advies over de verhuur van uw appartement.

http://www.huisverhuren.eu/